外資企業僅十年成就物流地產“霸業”，普洛斯秘訣何在?作為現代化物流地產界毫無爭議的霸主，普洛斯在其2003年入主中國后，僅10年的時間內便由14萬平方米地產起家，增長百倍至1500萬平的物業資產，即使將前十名其他企業擁有的土地份額全部加起來，也不及其三分之二，而各大物流、電商、高端制造業也爭先欲成為其客戶。在眾多光環背后，作為一個外資完全控股的地產商，普洛斯為何能在房地產這一政府高度把控的行業做的風生水起?其在中國如此成功的秘訣究竟是什么?是否有值得我國企業借鑒之處?本篇研究報告通過對于普洛斯的成長軌跡、資產結構、商業模式等方面做出深刻剖析，希望能對我國倉儲物流地產相關企業研究提供有價值的參考，同時也幫助投資者更好的了解我內物流地產企業，提前關注并下注有潛力成為“下一個普洛斯”的投資標的。

公司收入盈利增長穩定，目市場占有率遙遙領先，是絕對的第一位。根據公司2016年年報，公司實現了7.77億美元的收入，同比增長10%;并實現7.19億美元的歸母凈利潤，同比增長48%。另外，公司在中國區總資產為122億美元，總開發面積達2670萬平方米，其中建成面積為1490萬平方米，在建面積1170萬平方米，并另外包括1210萬平方米的土地儲備。

普洛斯三大成功主因：閉環模式、先發優勢、政商資源結合。1)公司分工明確、高效合理的三大閉環戰略業務模式;2)進入市場早，被客戶認可度高，擁有先發、壟斷的政府及土地資源優勢;3)通過出讓股權、邀請認購旗下基金份額、甚至投資入股的形式積極與中國各方政企資源有關的資本力量結盟，以持續保持現存的土地資源優勢。

對應A股標的：中儲股份(600787)。1)相信普洛斯會將其深厚的物流地產管理經驗代入中儲，未來公司的經營管理效率提升值得期待，同時帶動公司加速地塊流轉循環開發，加速利潤變現;2)公司未來非常可能被母集團誠通進行股權改革試點，存在再次引入外部其他資本、提高治理的期望;3)以較低拿地成本進行商業地產循環開發，利潤存在再次增值空間。